Was sind Schönheitsreparaturen und wer trägt sie?

Die Frage der Durchführung von Schönheitsreparaturen bildet ein altes Streitthema zwischen Mieter und Vermieter ab und kann für beide betroffene Seiten ganz erhebliche Kosten verursachen. Sie wird in Mietverhältnissen immer wieder zum Streitgegenstand, wobei der Vermieter regelmäßig versucht, die damit verbundenen Pflichten durch eine vertragliche Regelung auf den Mieter zu übertragen.

Da nach der Gesetzeslage ( §§ 535, 536 BGB die Schönheitsreparaturen ein Teil der Instandsetzung der Mietsache sind, die vom Vermieter zu tragen sind, ist eine Überbürdung auf den Mieter nur dann erfolgreich, wenn die zwischen den Parteien getroffene vertragliche Regelung auch wirksam ist. Ist dies nicht der Fall, gilt die gesetzliche Regelung, sodass in diesem Fall der Vermieter die Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit durchzuführen hat. Mit einigen dieser vertraglichen Regelungen hat sich der Bundesgerichtshof ( BGH) in der Vergangenheit beschäftigt und sie überwiegend als unwirksam verworfen.

In die anschließende Betrachtung fließen nur solche Vertragsklauseln ein, die als allgemeine Geschäftsbedingungen in vorformulierten Verträgen enthalten sind. Im Einzelfall anders zu behandeln sind sog. Individualvereinbarungen, die das Ergebnis ausführlicher und umfänglicher Vertragsverhandlungen zweier gleichberechtigter Partner sind, die „ auf Augenhöhe „ gemeinsam einen Vertrag entwickeln.
Nach der Definition des Gesetzes (§ 28 Abs. 4 II BV) sind Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Werden weitere Pflichten in den Katalog für Schönheitsreparaturen durch den Vertrag aufgenommen, führt das regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel und dazu, dass die Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit vom Vermieter zu tragen sind. Dies gilt z.B. schon dann, wenn in einer Klausel, die den Umfang der Schönheitsreparaturen definiert, lediglich aufgeführt ist, dass der Mieter den „Anstrich der Fenster und Türen“ zu tragen hat, wenn dabei nicht unterschieden wird zwischen den Innenseiten und den Außenseiten der Fenster sowie der Innenseite und der Außenseite der Wohnungseingangstür (vgl. BGH – VIII ZR 210/08 -). Auch solche Klauseln, die eine feste Frist vorsehen, nach deren Ablauf Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, sind unwirksam (vgl. BGH – VIII ZR 361/03 -).

Hierzu gehören auch Formulierungen, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen in „regelmäßigen“ Abständen fordern, die ein Abweichen von der bisherigen Ausführungsart der Schönheitsreparaturen nach dem Geschmack des Mieters untersagen (vgl. BGH – VIII ZR 109/06 –) oder die für die Mietzeit oder deren Ende bestimmte Farbvorgaben machen (vgl. BGH – VIII ZR 50/09 -; - VIII ZR 198/10 -).
Mit seiner Entscheidung vom 18. März 2015 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Verhältnisse nochmals gerade gerückt. Danach ist die Überbürdung der Schönheitsreparaturen durch einen Vertrag auf den Mieter nur dann möglich, wenn dem Mieter am Anfang der Mietzeit eine renovierte Wohnung übergeben worden ist oder aber, für den Fall, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wurde.
Die letztgenannte Entscheidung des BGH führt dazu, dass eine sehr große Anzahl von Mietern nicht mehr verpflichtet sein wird, Schönheitsreparaturen durchzuführen, da ihnen die Wohnung unrenoviert übergeben worden ist und auch ein Ausgleich in angemessener Höhe nicht vereinbart wurde.

Es wird eine Zeit dauern, bis in der Rechtsprechung der Begriff der unrenovierten Wohnung hinreichend herausgearbeitet worden ist, genauso gilt dies zu der Frage, wann ein vom Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses gewährten Ausgleich angemessen ist.

Dass eine Zwei-Zimmer-Wohnung als renovierungsbedürftig werden muss, wenn sie bei ihrer Übergabe an den Mieter ungestrichene Fenster, bei denen zudem noch Farbabplatzungen erkennbar sind, aufweist, hat das Landgericht Berlin (-67 S 114/15-) am 4. Juni 2015 entschieden. In diesem Fall ist also eine formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam.

Ein wesentliches Problem liegt allerdings darin, dass es der Mieter ist, der beweisen muss, dass ihm die Wohnung zu Beginn der Mietzeit unrenoviert überlassen wurde. Dies kann in einem sehr langen Mietverhältnis erhebliche Schwierigkeiten mit sich bringen, weil möglicherweise die Zustände von vor 20 Jahren nicht mehr zu beweisen sind.

In diesen Fällen hat der Mieter die Möglichkeit, an seinen Vermieter heranzutreten und auf eine Feststellung dahingehend zu wirken, dass die laufenden Schönheitsreparaturen nunmehr vom Vermieter zu tragen sind. Kann der Mieter den ursprünglichen Zustand zum jetzigen Zeitpunkt, etwa durch Zeugen, noch beweisen und will der Vermieter der gewünschten Feststellung nicht nachkommen, so hat der Mieter eine Möglichkeit, die Frage gerichtlich durch ein sog. Festsstellungsurteil klären zu lassen (vgl. BGH – VIII ZR 351/08 -).

Es ist also zu empfehlen, dass Sie Ihre vertragliche Situation diesbezüglich überprüfen und sich ggfs. Rechtsrat einholen, da die Durchführung der Schönheitsreparaturen regelmäßig einen nicht unerheblichen Kostenfaktor im Mietverhältnis darstellt.